Recomendaciones para condóminos cuyo inmueble se haya derrumbado o quede inhabitable

  
     
Las presentes recomendaciones fueron realizadas por el Lic. Eduardo Pizarro Suárez y el Lic. Andrés Pizarro Suárez, del despacho SMPS Legal, quien está creditado ante Better Business Bureau. Este trabajo es parte del Programa de Asesoría Legal Gratuita que ambas organizaciones lanzaron el pasado 22 de septiembre, con motivo de los sismos que han afectado a la población en diferentes localidades del país.
October 02, 2017

1. ¿Qué medidas debo realizar para salvaguardar lo que reste de los derechos sobre la propiedad? El derrumbe de un edificio en régimen de propiedad en condominio no implica la pérdida de los derechos de propiedad, puesto que se sigue siendo propietario de los materiales[1] y del terreno en la parte proporcional que correspondería a su porcentaje de indiviso en el condominio, el cual consta en la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio. Es importante distinguir que los derechos de propiedad corresponden sólo al propietario del bien (no al arrendatario).

 

2. ¿Quién y cómo vende el lote?  Se pueden realizar tres distintas acciones frente a un edificio derrumbado, mismas que se especifican en Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. Esta ley establece que si el edificio en régimen de propiedad en condominio se derrumbara en su totalidad o en una porción que represente más del 35% de su valor[2] (sin contar el valor del terreno) se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria de Condóminos, con una votación mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio:

 

  • La reconstrucción de las partes comunes y de las unidades privativas. En este caso, los gastos en los que se incurra por la reconstrucción de las áreas comunes deberán pagarse por todos los condóminos en la parte proporcional al indiviso que les corresponde, en tanto que los gastos derivados de la reparación de las unidades privativas deberá cubrirse por cada uno de sus propietarios. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales, al valor del avalúo practicado por las autoridades competentes o una institución bancaria autorizada.

 

  • La extinción total del régimen de propiedad en condominio. Al momento de extinguirse el régimen de propiedad en condominio, los condóminos dejan de serlo y se vuelven copropietarios en la parte proporcional al porcentaje de indiviso que les correspondía en el condominio. Si se opta por la extinción del régimen, la Asamblea deberá decidir sobre la división de la copropiedad (en caso de que esto sea posible jurídicamente) o la venta del inmueble.

 

  • La demolición y venta de los materiales. Los gastos en los que se incurra por la demolición deberán pagarse por todos los condóminos en la parte proporcional al porcentaje de indiviso que les corresponda. La cantidad que se obtenga por la enajenación de los materiales corresponderá a los condóminos en la parte proporcional su indiviso.

 

En virtud de lo anterior, para vender el terreno sobre el que estaba construido el edificio de propiedad en condominio, es necesario celebrar una Asamblea General Extraordinaria de Condóminos en la que primero se decrete la extinción total del régimen de propiedad en condominio y después se apruebe la venta del terreno.

 

Cada uno de los propietarios deberá firmar la escritura en la que se decrete la compraventa o, en caso de rebeldía, podría solicitarse a un juez civil que lo haga en sustitución de quien se rehúse a hacerlo. Si no resulta viable que todos los propietarios acudan a la firma, se puede designar en la Asamblea de Condóminos un delegado especial para que venda el terreno, el cual deberá tener un poder especial para actos de dominio de cada uno de los condóminos para dichos efectos.

 

3.¿Quién cubre los gastos de transportación del material del edificio?  Es importante distinguir las siguientes circunstancias:

 

  • Si el edificio se derrumbó en su totalidad, los gastos de transportación del material del edificio serán a cargo de todos los condóminos en la parte proporcional al indiviso que les corresponda.

 

  • Si el edificio se derrumbó parcialmente respecto de las áreas y bienes de uso común e instalaciones generales, todos los condóminos deberán pagar la parte proporcional conforme a su porcentaje de indiviso.

 

  • Si el edificio se derrumbó parcialmente respecto de las unidades privativas de ciertos condóminos, cada uno deberá cubrir los gastos correspondientes al transporte del material que correspondía a su propiedad.

 

Los gastos a que se refiere este punto podrían cubrirse en todo o en parte con recursos públicos destinados a desastres naturales como se señala en el inciso siguiente.

 

4.¿El Estado cubre alguna indemnización ante estas situaciones?

El Estado no proporciona indemnizaciones a los ciudadanos que sufrieron derrumbes de su propiedad en condiciones ordinarias. Sin embargo, con motivo del sismo del 19 de septiembre de 2017 el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México informó que se implementará el Plan para la Transformación y Recuperación de la Ciudad de México[3], el cual planteará la posibilidad de que la ciudadanía pueda recibir un subsidio temporal durante las reparaciones de su hogar para que puedan rentar un inmueble en ese tiempo. De igual forma, este plan contemplará la posibilidad de que las personas cuya vivienda fue clasificada en “rojo” (daños estructurales severos), puedan obtener un plan de hipoteca a largo plazo.

 

La Ciudad de México cuenta con un Fondo de Atención a los Desastres Naturales en la Ciudad de México (“FONADEN CDMX”), con el cual hará frente a los gastos que se deban hacer para la reconstrucción y/o reparación de las viviendas afectadas. Asimismo, la Ciudad de México ha solicitado apoyo al Fondo de Desastres Naturales (“FONDEN”) para aquellos gastos que no se alcancen a cubrir con el FONADEN CDMX.

 

Es importante recalcar que el FONDEN no proporciona sus recursos a los ciudadanos directamente, sino que los entrega a las Entidades Federativas y, en el caso de la Ciudad de México, a las delegaciones.



[1] Respecto a los materiales existen disposiciones administrativas de las delegaciones de la Ciudad de México que regulan los desperdicios y materiales que puedan contaminar, por lo que la delegación podrá ordenar que se retiren los mismos por considerarlos “cascajo”.

[2] Dicha determinación deberá realizarse en un peritaje practicado por las autoridades o por una Institución Financiera Autorizada.

[3] A la fecha, aún no se publican las especificaciones de dicho Plan para la Transformación y Recuperación de la Ciudad de México (26-09-2017). Evite ser víctima de fraudes, si le llegan a solicitar sus datos personales y documentos para obtener ayuda en efectivo del gobierno, es importante que compruebe, ya sea en internet http://www.consejeria.cdmx.gob.mx/ o en el teléfono 5140 1700, que dicho apoyo exista y sea del gobierno.

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