Recomendaciones legales para arrendatarios

  
     
Las presentes recomendaciones fueron realizadas por la Lic. Alejandra Acosta Ruiz, Director Jurídica de Quiero Casa y por el Mtro. Fernando García Sais, Notario Público Acreditado por Better Business Bureau y Miembro del Consejo Directivo del Colegio de Abogados Egresados del ITAM. Las mismas forman parte del Programa de Asesoría Legal Gratuita que ambas organizaciones lanzaron el pasado 22 de enero, con motivo de los sismos que han afectado a la población en diferentes localidades del país.
September 26, 2017

1. En caso de que el inmueble donde vivas padeció daños que son reparables, ¿cuáles son las obligaciones financieras que tiene el arrendador en torno a los mismos? 
 

  • Cada caso debe revisarse a la luz de su contrato y las obligaciones pactadas. En el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación, el dueño (arrendador) tiene un deber legal (con independencia de que no figure en el contrato o se haya renunciado) a conservar la cosa arrendada en buen estado (salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento), haciendo para ello todas las reparaciones necesarias, así como las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble.

 

  • El arrendador es el único responsable de hacer las reparaciones en su inmueble, si desea seguir dándolo en arrendamiento. No obstante lo anterior, existen arrendamientos en donde el arrendatario está obligado a contratar un seguro, y en dichos casos, la aseguradora debe responder de los daños sufridos. También ocurre que el dueño del inmueble pida al arrendatario que él realice las reparaciones o haga las mejoras al inmueble. En tales casos, corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario.

 

  • El dueño del inmueble arrendado está obligado a responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del inmueble, aunque estos hubieron sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Adicionalmente, se recomienda que el arrendatario haga del conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, pues la omisión de hacerlo, no le beneficiará y además le hará incurrir en responsabilidad de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

 

2. ¿Qué pasa si los daños dejaron irreparable el inmueble?, ¿Se extingue la relación jurídica entre ambas partes?, ¿El arrendatario tiene derecho a reclamar alguna indemnización?

 

  • Si el daño es de tal magnitud que el inmueble no se puede usar, el contrato deviene de imposible cumplimiento. Por ende, las obligaciones del arrendatario deben terminar: dejar de pagar la renta y consecuentemente no habitar lo inhabitable: devolver la posesión.

 

  • Si la ruina proviene exclusivamente del sismo, no es posible reclamar al arrendador, pues nadie responde del caso fortuito o de la fuerza mayor, ante un suceso inesperado e imprevisible. No se arriba a la misma conclusión si el arrendador fue omiso en realizar reparaciones que fueron notificadas por el arrendatario previamente.

 

  • Frente a daños por el sismo, si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias quedará a elección del arrendatario rescindir (dar por terminado) el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda (como determinar un precio de renta menor por el demérito).

 

3. ¿Qué pasa si el inmueble sufre daños considerables, pero si no existe un dictamen pericial que determine que el edificio debe derrumbarse y la Asamblea de Condóminos decide avanzar con las reparaciones?

 

  • Si se procede a conservar el inmueble, en acuerdo con protección civil, y se aprueben las reparaciones, éstas deben contar con los permisos necesarios (Manifestación de Construcción y VoBo de Protección Civil). Es muy importante recordar que ningún acuerdo de la asamblea de condóminos puede contradecir o imponerse sobre Protección Civil, pues serían inválidos.

 

4. ¿Qué pasa si decide reparar el inmueble, pero mientras se desarrollan las obras de reparación, el arrendatario no pude disfrutar plenamente sobre el uso del inmueble: se puede exigir una disminución del precio de la renta? ¿Qué pasa si el propietario se niega a contribuir con el pago de las obras de reparación? ¿En qué afecta esto al arrendatario?

 

  • Si el inmueble se puede arreglar pero disminuye la calidad de su uso, puede solicitarse una disminución en la renta.

 

  • Frente a daños por el sismo, si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda.

 

  • En los condominios que  no cuenten con una póliza de seguro, cada condómino (propietario) deberá costear la reparación de su condominio y todos los condóminos están obligados a pagar la reparación de las partes comunes en proporción al valor establecido en la escritura constitutiva.

 

  • Si la asamblea de condóminos (que no puede decidir sola sobre los derrumbes o evitar un derrumbe) aprueba pagos extraordinarios de la cuota de administración y esta asamblea exige pagos o contribuciones para cualquier materia de arreglos o construcciones o deterioros en un condominio y un condómino no los paga, éste se atiene al reglamento del condominio que puede estar registrado en la PROSOC y que incluye las penas convencionales o intereses moratorios por la falta de pago de un condómino en sus cuotas extraordinarias.

 

5. En caso de pérdida total, ¿los arrendatarios tienen forma de exigir algún apoyo de los recursos del FONDEN o del Gobierno de la Ciudad de México? 

  • El FONDEN tradicionalmente se ha destinado para cubrir catástrofes y parte de sus recursos pueden dirigirse a propietarios. En estas circunstancias habrá seguir de cerca los programas que de manera específica apliquen los gobiernos Federal y de la Ciudad de México e identificar si se contempla algún apoyo a los arrendatarios.

 

Las presentes recomendaciones fueron realizadas por la Lic. Alejandra Acosta Ruiz, Director Jurídica de Quiero Casa y por el Mtro. Fernando García Sais, Notario Público Acreditado por Better Business Bureau y Miembro del Consejo Directivo del Colegio de Abogados Egresados del ITAM. Las mismas forman parte del Programa de Asesoría Legal Gratuita que ambas organizaciones lanzaron el pasado 22 de enero, con motivo de los sismos que han afectado a la población en diferentes localidades del país.

 

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